房地产税明确开征,但你别笑得太早


文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说


01


一大早看到“央视新闻”的推送,标题比较劲爆《定了!房地产税这么收!炒房者将受到一万点伤害》。


文章的主题用一句话解释就是:官方已明确要按房屋估值来征收房产地税了。


财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。 



文章的评论区是一片欢呼之声。


  • 政策越来越有力了,未来实现居者有其屋只是时间问题了。


  • 为了国内市场良性发展,尽快出台相关政策。


  • 房子是用来住的,不是炒的。一切为了人民。


看到这些留言,我最大的感触就是:人和人之间的认知差距真的是蛮大的。


这些人觉得出台房地产税房价就会降下来,就能实现居者有其屋的美好愿望,所以他们为征收房地产税叫好。


征收房地产税这件事本身,并不创造任何额外的社会价值,说好听点,它是一次财富的再分配。


说得直白一点,就是国家用强制手段从老百姓的口袋里拿走一笔钱,至于这笔钱是用于公共服务,还是三公消费,老百姓根本就决定不了,甚至无从知晓。


所以,这真的值得庆祝吗?


房地产税会对房价带来什么样的影响?


征收房产税的法理依据充分吗?


这些问题,都值得思考。


02


先来解读一下官方的说法。


根据财政部部长肖捷的文章,房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行立法和实施。


1.立法先行


在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。 


以上是官方的解读。


是不是觉得很有一种法治国家的既视感?


但实际情况没有那么简单。


尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源,但在中国征收房地产税,一直都有争议。


因为那些发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。


之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。


如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。


复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出:


“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!”


只是,既然官方已经把征收房地产税这件事提上议程,结果显然已经是没法改变了。


对于上面提到的问题,官方也早就做了准备。


  • 一是在2007年的《物权法》第149条里规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。


这是变相承认房主对土地所拥有的权利,为房地产税的开征铺平了道路。



  • 二是不动产登记已基本完成,具备了基本的征收条件。



  • 三是从2013年开始,房地产税就已列入议程,至今已议论了好久。


所以最快的话,明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。


2.充分授权


中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说:


“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”


国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:


“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。” 


由于房价有很强的城市差异性,充分授权地方政府,因地制宜,从理论上来说完全没毛病。


3.分步推进


中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为:


“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”


中国实行城乡土地和住房二元制度,到2016年底我国的城镇化率水平为 57.35%,地区发展很不平衡,房产税先城市后乡镇,先市民后农民是必然的。


北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。



03


  • 房地产税可能会怎么收?


先来说说上海和重庆的两个试点。


2001年1月,上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。



上海采用的是“老房老办法,新房新办法”(存量和增量差异对待)的思路,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需要交税。


我认为这是比较合理的,一来是中国的房屋产权实在是五花八门。


按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;


按取得和交易的方式,可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。


这些五花八门的房屋,要制定一个公平合理的方案,真的太难。


二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了,这部分不收房产税合情合理。


而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)进行征税,对于存量房屋,180平米以下免税,新购房屋100平米以下免税,超出部分以累进制的方式计税。



而未来房产税的全面征收方式,已经透露出来的消息是:


  1. 按照评估值征收房地产税;

  2. 适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度


根据以上两点,我个人的推断是:


  • 存量房要征收房产税(重庆模式),计税方式参照上海模式,同时给与一定免征额度。


为什么说存量房会征收房地产税,因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿,而要填补这个窟窿,要么大额提高税费,要么扩大增税范围,显然后者更有可能。


除此之外,对存量房征税,既能增加税收,又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意,何乐而不为?


至于计税方式,上海已经有比较成熟的经验,即先对每套房屋价格进行评估(税务局有当地所有房产交易价格纪录,可以按照算法自动生成房屋价格),然后打个折(上海是70%),再根据住宅性质进行征收(比如普通住宅0.4%,非普通住宅0.6%)


非普通住宅有三个标准:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。


当然,这里只是推演一下思路,具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。


至于免税额度,这个一定是会有的。


这既是调节贫富差距实现社会公平的体现,也是社会稳定的需求。


只是到了具体实施的时候,免征额度是根据人均面积,还是人均面积结合房屋数量,暂时不得而知。


但结合以上3点,我们可以明确的是:对于那些拥有大量房产的房叔房姐,房产税一旦出台,他们的好日子就要到头了。


04


  • 房产税的出台后,房价会下跌吗?


这要分短期和长期。


  • 从短期来看,房屋持有成本的大幅提高,会让炒房者抛售手中的房产,市场上供给数量增多,可以起到抑制房价的作用。


  • 但是从长期看,房价的两极分化会更加明显,即该涨的还会涨,该跌的更快下跌。


因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本,它只是一个辅助因素,决定房价的根本性因素是供需关系。


一线城市的土地是有限的,只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市,那里的房价继续高涨是不可避免的。



以上海为例,根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里,而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。


这意味着后面的20年,上海不但不能新增建设用地,还要减少26平方公里,房子的稀缺性不言而喻。


北京也是类似,而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。


其实从全球范围内来说,任何一个发达城市(纽约、香港、首尔、台湾等),都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。


那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人,他们必定要是失望了。


而另一个残酷的事实是,在全球化的背景下,一线城市的房价只和高净值人群(富人)的数量有关。


知乎答主@Haoran 在不久前写了一篇分析文章,他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价,以及当地富豪人数的相关度后发现,高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。



优质的资源永远是稀缺的,稀缺的资源永远是昂贵的。


所谓的居者有其屋,其实是指让你租得起房,而不是买得起房。


这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过论述,这里不再重复。


05


最后这几句话,可能说了也没用,但我依然要行使说话的权利。否则的话,我们连这项权利也会一点点地失去。



这是知乎答主@豆子彩虹爸 提供的美国房产税的税单,里面清晰地记录了房地产税的去向。


比如左下角这个框里:


郡里收走6650块,用于郡道路,基础设施等。

市里收走165.55,用于市道路,基础设施等。

学区收走350.46,当作学校资金。

社区学院收走289.94,当作学校资金。

轻轨收走27.27。

公园收走47.22。

市政水务收走44.56。


右上角的框里同样写的明明白白。


美国的税收制度采用的是“以支定收”,即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过,确定当年需要征收多少税,税率是集体协商的结果。


从税单上你可以清楚地看到,房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。


而我国则恰恰相反,采用的是“收支两条线”模式,(所以会存在突击花钱的情况,因为今年不把这笔钱用完,明年的预算额度就会下降),那些征收的房地产税最后会用到哪里?


老百姓根本就决定不了,甚至无从知晓。


房地产税作为一项新的税种,涉及到每个人的切身利益,它一旦开征就不会停下来了,而大城市的房价也不可能因为房地产税的开征而下降。


对于那些指望房价会大跌然后抄底入场的人,他们将永远地活在梦里。


而对于那些清醒的人们,是不是应该一起呼吁政府公开税收的去向?


毕竟,这是所有公民共同的利益。


P.s

中山大学哲学系副教授何博传曾在《山坳上的中国》一书中提到,“中国各级行政机关工作人员,约有1/3是后勤服务性的,实为世界所罕见。”



缓缓君:985高校工科男,时代华语图书签约作者。有一些故事,也有一些观点;有一点理性,也有一点温度,新书《我就喜欢这样的你》已上架。公众号:缓缓说(huanhuanshuo520)

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